Wohnungsmarkt-Strategie der BDP Stadt Zürich
Zürich ist eine für breite Schichten attraktive Wohn- und Arbeitsstadt mit einem vielfältigen Wohnungsangebot. Das zeigt nicht zuletzt das anhaltende Bevölkerungswachstum. Die Kehrseite der Attraktivität ist allerdings, dass die Nachfrage nach Wohnungen und Gewerberäumen das Angebot bei Weitem übersteigt. Die Mietzinsen bei Neuvermietungen steigen markant. Breite Bevölkerungs-kreise, vor allem Personen in bescheidenen wirtschaftlichen Verhältnissen, haben grosse Schwierigkeiten eine bezahlbare Wohnung zu finden und riskieren, aus ihrem Quartier verdrängt zu werden. Die Stadt Zürich versucht dieser Entwicklung seit Jahren mit einer aktiven städtischen Wohnungsbaupolitik zu begegnen, mit beschränktem Erfolg, bei sehr hohen Kosten.
Ausgangslage in der Stadt Zürich
Die Stadt Zürich fördert seit über hundert Jahren den gemeinnützigen Wohnungsbau. Diese Politik hat in Zusammenarbeit mit verschiedensten Wohnbauträgern gegen 50’000 gemeinnützige Wohnungen hervorgebracht, welche zum Selbstkostenpreis vermietet werden und damit dauerhaft günstig sein sollen. Allein in den Legislaturschwerpunkten «10‘000 Familien-Wohnungen in 10 Jahren» (1998-2002) und «Wohnen für alle» (2002-2006) wurden innerhalb von 10 Jahren (bis Ende 2008) total 13‘352 Wohnungen neu gebaut – und damit die Zielsetzung deutlich übertroffen. Die so erstellten Wohnungen entsprechen heute beinahe einem Viertel aller Wohnungen – ein schweizweit einzigartig hoher Anteil. In ihnen lebt nahezu ein Drittel der städtischen Bevölkerung.
Kritische Betrachtung der Situation
Die gemeinnützigen Wohnungen haben mit beinahe einem Viertel aller Wohnungen in der Stadt bereits einen beispiellos hohen Marktanteil: Gut 38'000 werden von Baugenossenschaften bewirtschaftet und rund 14'000 von der Stadt bzw. von städtischen Stiftungen. Wenn unter diesen Voraussetzungen günstiger Wohnraum knapp ist, muss – zumindest teilweise – ein grundsätzliches Versagen des heute praktizierten Systems vorliegen. Gerade Genossenschaftswohnungen sorgen für sehr tiefe Leerwohnungsziffern, sie kommen allgemein viel seltener auf den freien Markt und sorgen so ungewollt für eine angespannte Marktsituation und hohe Preise.
Ein weiteres, zwingendes Wachstum der Zahl gemeinnütziger Wohnungen, unabhängig von den tatsächlichen Bedürfnissen, ist daher nicht sinnvoll. Wenn zulasten der Allgemeinheit zusätzliche günstige Wohnungen geschaffen werden, dann stellt sich ausserdem auch immer drängender die Frage, wer denn alles von ihnen profitieren soll.
Tatsache ist, dass es – ganz neutral betrachtet – drei Hauptgründe für die markant steigenden Mieten der letzten Jahrzehnte gibt (neben den gestiegenen Bodenpreisen):
- Neue Bauvorschriften in den Bereichen Sicherheit und Umwelt (SIA-Baunormen, Energetischen Bauen etc.)
- Grössere Wohnflächen (Loft etc.)
- Höhere Ausbaustandards (Induktionsherd etc.)
Lösungsansatz der BDP Stadt Zürich
Ein Ansatz für eine Lösung liegt nach Ansicht der BDP Stadt Zürich in einer einfachen Massnahme für Neubauten bzw. Ersatzneubauten in zuvor von der Stadt definierten Zonen:
- Der maximale Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche darf nicht über einen festzusetzenden Prozentsatz des regionalen Mietpreisdurchschnitts von Neubauten liegen (z.B. 90%).
Der Bauherr ist durch diese Massnahme angehalten sein Projekt gegebenenfalls neu zu kalkulieren und entsprechende Anpassungen vornehmen, damit er sein Bauvorhaben gewinnbringend durchführen kann. Die Folge sind kleinere Wohnungen mit weniger Luxus und damit bezahlbarer Wohnraum für die Menschen.
Diese Regelung ist sehr einfach und muss im Anschluss nicht dauernd überprüft werden, was den Aufwand tief hält. Weiter lässt sie dem Bauherrn einen grossen Spielraum, wie er denn diese Anforderung im freien Wohnungsmarkt umsetzen will.
Im Gegenzug kann bzw. muss die Stadt Zürich eine Anpassung ihrer traditionellen Förderinstrumente vornehmen:
- Die bisherigen Förderinstrumente für den gemeinnützigen genossenschaftlichen Wohnungsbau werden vorerst deutlich reduziert und mittelfristig nur noch in Ausnahmen genutzt.
Die von diesen Massnahmenreduzierungen nicht direkt betroffenen Mietwohnungen, welche sich bereits im Besitz der Stadt Zürich befinden, müssen parallel dazu neu unter schärferen Bedingungen vergeben werden:
- Neben den bereits geplanten Kriterien zur Vergabe städtischer Wohnungen müssen die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter laufend beachtet und gegebenfalls das Mietverhältnis beendet werden
Lösungsansatz der BDP Stadt Zürich
Ein Ansatz für eine Lösung liegt nach Ansicht der BDP Stadt Zürich in einer einfachen Massnahme für Neubauten bzw. Ersatzneubauten in zuvor von der Stadt definierten Zonen:
Þ Der maximale Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche darf nicht über einen festzusetzenden Prozentsatz des regionalen Mietpreisdurchschnitts von Neubauten liegen (z.B. 90%).
Der Bauherr ist durch diese Massnahme angehalten sein Projekt gegebenenfalls neu zu kalkulieren und entsprechende Anpassungen vornehmen, damit er sein Bauvorhaben gewinnbringend durchführen kann. Die Folge sind kleinere Wohnungen mit weniger Luxus und damit bezahlbarer Wohnraum für die Menschen.
Diese Regelung ist sehr einfach und muss im Anschluss nicht dauernd überprüft werden, was den Aufwand tief hält. Weiter lässt sie dem Bauherrn einen grossen Spielraum, wie er denn diese Anforderung im freien Wohnungsmarkt umsetzen will.
Im Gegenzug kann bzw. muss die Stadt Zürich eine Anpassung ihrer traditionellen Förderinstrumente vornehmen:
1. Die bisherigen Förderinstrumente für den gemeinnützigen genossenschaftlichen Wohnungsbau werden vorerst deutlich reduziert und mittelfristig nur noch in Ausnahmen genutzt.
Die von diesen Massnahmenreduzierungen nicht direkt betroffenen Mietwohnungen, welche sich bereits im Besitz der Stadt Zürich befinden, müssen parallel dazu neu unter schärferen Bedingungen vergeben werden:
Neben den bereits geplanten Kriterien zur Vergabe städtischer Wohnungen müssen die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter laufend beachtet und gegebenfalls das Mietverhältnis beendet werden